【2026年10月】金利が上がると住宅ローンはどうなる？政策金利・長期金利の違いとは？

※本記事には、一部アフィリエイト広告（PR）が含まれる場合があります。内容は広告主から独立して、筆者が調べた情報をもとに作成しています。

更新：2026年10月15日 ｜ 読了目安：約8分 ｜ カテゴリ：お金のしくみ

「金利が上がった」というニュース、最近よく目にしますよね。でも、そのニュースが指している金利は、実は1種類ではありません。

私は元看護師で、いまは幼い娘を育てながらプチFIRE生活をしています。お金の勉強を続けてきて感じるのは、「金利」という言葉を3つに区別できるだけで、ニュースへの不安がぐっと小さくなるということです。

この記事では、むずかしい専門用語をできるだけ使わずに、図と表で整理します。住宅ローンを借りている方も、これから検討する方も、預金や投資だけの方も、ぜひ一緒に確認していきましょう。

「金利」は3種類ある：まずは比較表で整理

ニュースで「金利」と出てきたら、まず「誰が決めている金利か」を確認すると迷いません。決めているのは、日銀・市場・銀行のどれかで、それぞれ家計への届き方が違います。

図1：金利のつながり（2本の道すじ）

ポイントはオレンジの点線。日銀が実際に利上げする前でも、「次も上がりそうだ」という予想が広がると長期金利は先に動くことがあります。だから固定型は「ニュースより先に動く」のです。

① 政策金利とは？日銀が決める「金利の土台」

政策金利は、変動型ローンと預金金利の“出発点”です。日銀はこの金利を物価や賃金の動きを見ながら調整します。2026年は、年に2回の利上げが決まりました。

先の見通しについては、民間シンクタンクの予想の一例として、年内から来年初めにかけて1.5〜1.75%程度までの引き上げを見込む見方があります（大和総研、9月18日付）。あくまで予想で、確定ではありません。

図2：同じ「金利」でも水準はこんなに違う

⚠️ 見るときの注意：「優遇後の適用金利」と「優遇前の店頭基準金利」を同じ土俵で比べても、お得・損の判断にはなりません。この図で伝えたいのは、金利という言葉が指す中身がそれぞれ別物だ、という点です。

② 長期金利とは？市場が決める「国の借入れの値段」

長期金利は日銀が直接決めるのではなく、「これから金利はどうなりそうか」という市場の予想で動きます。だから、日銀が何もしなくても動くことがあります。

2026年に上昇した背景として、報道では主に次のような点が挙げられています。

• 日銀が追加で利上げするのでは、という観測
• 政府の財政運営への警戒感から、国債が売られた
• 米国の長期金利の上昇が日本にも波及した
• 日銀が国債の買入れを段階的に減らしていること

※「一時」は取引時間中の最高値です。最新の数値は、財務省「国債金利情報」や日本相互証券などでご確認ください。

金利が上がると、何に影響する？早見表

「金利が上がる＝全部が悪いこと」ではありません。追い風になるものと向かい風になるものに分かれます。

③ 住宅ローン金利とは？「基準金利」と「あなたの金利」は別物

変動型ローンで見るべきは、水準そのものより「いくら引き上げられたか」です。

変動型は、多くの銀行で短期プライムレートをもとに「基準金利」を決め、そこから優遇幅を引いたものが、あなたの適用金利になります。たとえば七十七銀行は、10月1日に基準金利を3.125%から3.375%へ0.25%引き上げました。この+0.25%という引き上げ幅が、優遇後の金利にも基本的に乗ってくる、と考えると整理しやすいです。

どれが「正解」かは、将来の金利を誰も言い切れない以上、一概には決められません。金利が上がった場合の返済額を、自分の家計で先に試算しておくことが、安心の土台になると私は考えています。

+0.25%で返済額はいくら増える？借入3,000万円の試算表

借入3,000万円・35年・元利均等返済なら、金利が0.25%上がると月々の返済額はおよそ3,500円増えます。「たった3,500円」と思うかもしれませんが、総返済額では約150万円の差です。

※借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで筆者が試算した概算値です。実際の返済額は金融機関のシミュレーションで必ずご確認ください。借入額が5,000万円なら、増加額はおよそ1.7倍と考えるとイメージしやすいです。

利上げは「いつ」家計に届く？時差カレンダー

日銀が利上げした日に、すぐ返済額が増えるわけではありません。銀行の手続きや見直しルールで、数か月〜半年ほどの時差が出る例が多いです。実際に、2026年9月18日の利上げ後のスケジュールを2つの銀行の公表内容で見てみましょう。

図3：9月18日の利上げ後、いつ反映される？

三菱UFJ銀行の「年2回型」の場合は、基準日が2027年4月1日、新利率の適用は6月の返済日の翌日（7月の約定返済分から反映）と公表されています。自分の契約がどの型かは、銀行から届く「ご返済のお知らせ」で確認できます。

返済額が変わらなくても「影響なし」ではない：5年ルールと125%ルール

変動型の多くには、返済額が急に増えないための仕組みがあります。ありがたい制度ですが、「金利が上がっていない」という意味ではない点に注意が必要です。

知らないと損する？金利ニュースの「よくある誤解」3選

ここでは、私がお金の勉強を始めたころに自分自身が勘違いしていたことも含めて、ありがちな誤解を3つ整理します。

子育て世帯向け：金利ニュースが出た日の「3つの財布」3分チェック

金利のニュースが出たら、「借りている」「預けている」「投資している」の3つの財布に分けて順番に見ます。忙しい日でも3分で終わるのが目標です。

コピーして使える：今日のチェックリスト

私が実際にやったこと（体験談）

9月の利上げニュースの日、私がまずやったのは「何も売買しない」ことでした。代わりに、預金の置き場所を確認して、生活防衛資金の一部を金利の高い口座へ移す検討を始めました。投資の高配当株・米国ETF・インデックスは、方針の前提（長期・分散・積立）が変わっていないと判断して、そのまま保有を続けています。

娘の保育園の送迎の合間に10分だけ時間を取って、家計簿アプリの「住居費」の欄を見直しました。ニュースのたびに心を乱すより、「自分の数字を1回確認する」ほうがずっと心が軽くなる——これが、お金の勉強を続けてきた私のいちばんの実感です。ただしこれは私の考え方であり、おすすめや勧誘ではありません。

「見る日」を決めておく

金利のニュースは毎日出ますが、全部を追う必要はありません。日銀の会合の日に絞る、という選び方もあります。

• 10月29〜30日：日銀会合（展望リポートあり。記者会見は30日15:30の予定）
• 12月17〜18日：日銀会合（今年最後）

まとめ：金利ニュースは「3つに分ける」「時差を知る」「3つの財布で見る」

• 3つに分ける：政策金利（日銀）・長期金利（市場）・住宅ローン金利（銀行）
• 時差を知る：変動型でも、返済額に反映されるまで数か月かかる例が多い。ただし5年ルールの陰で、利息の割合は先に変わる
• 金額で知る：借入3,000万円・35年なら、+0.25%で月約3,500円の増加が目安
• 3つの財布で見る：借りている・預けている・投資している。まずは自分の契約内容と改定日の確認から

金利は、上がり続けるとも、すぐ下がるとも言い切れません。だからこそ、ニュースに振り回されず、自分の家計に何がいつ届くかを知っておくことが、いちばんの備えだと思います。まずは今日、ご自身の契約書か「ご返済のお知らせ」を1枚、確認してみてください。

同じテーマを映像で見たい方は、参考として 大人の学び直しTVの動画「『金利が上がった』ってどの金利？」 もあります（本記事は、公表資料と報道をもとに筆者が独自にまとめたものです）。

出典・参考

• 日本銀行「公表予定」（次回会合日程・総裁会見）：https://www.boj.or.jp/announcements/calendar/index.htm
• 共同通信「日銀利上げ、1・25%に」（2026年9月18日）：https://www.kanaloco.jp/news/social/article-1305496.html
• 大和総研「日銀、3カ月ぶりの利上げ」（2026年9月18日）：https://www.dir.co.jp/report/research/economics/japan/20260918_026078.html
• 共同通信「長期金利、30年ぶり3%」（2026年9月1日）：https://www.sakigake.jp/news/article/20260901CO0042/
• NHK「長期金利3.115%」（2026年9月25日）：https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260925de52314
• 共同通信「フラット35の金利3・83%」（2026年10月1日）：https://kumanichi.com/articles/2041676
• 七十七銀行「変動金利型住宅ローン基準金利の改定」：https://www.77bank.co.jp/pdf/newsrelease/2026/26090301_loan.pdf
• 三菱UFJ銀行「変動金利の基準金利見直しについて」：https://www.bk.mufg.jp/info/hendoukinri5.html
• ゼロシステムズ「2026年10月 住宅ローン金利ランキング」：https://0systems.com/2026/10/03/53465/
• Business Insider Japan「預金金利」（2026年6月）：https://www.businessinsider.jp/article/2606-what-was-the-bank-deposit-interest-rate/
• マネックス証券「金利上昇の影響」：https://media.monex.co.jp/articles/-/30173
• LIFULL HOME’S / ライフルの解説「5年ルール・125%ルール」：https://www.livable.co.jp/l-note/news/g63226/